Офисная недвижимость Санкт-Петербурга: итоги прошедшего года и прогнозы на 2012 г.

Динамика изменений арендных ставок в офисном сегменте в течение 2011 года определялась основными тенденциями рынка, среди которых главной стал заметный рост спроса на офисные площади. Поступательное восстановление рынка офисной недвижимости Петербурга происходило на протяжении всего года, несмотря на ожидание второй волны общемирового кризиса. Большое число крупных сделок и сокращение уровня вакансии, в том числе в объектах, введенных в 2009-2010 году, привели к заметному росту арендных ставок, - рассказывает Александра Смирнова, руководитель отдела офисной недвижимости, ASTERA, в альянсе с BNP Paribas Real Estate.

ОСНОВНЫЕ ТЕНДЕНЦИИ:

 Реализация девелоперских офисных проектов практически в полном объеме от запланированного уровня на 2011 г., преобладание проектов класса A. Развитие новых деловых зон: в Пулково, в Приморском районе

• Существенный рост спроса на офисную недвижимость

• Значительное сокращение вакантных площадей офисных центров, включая класс A – сегмента, в котором происходит основной прирост нового предложения офисных площадей

• Рост арендных ставок на уровне 5-19% за 2011 год, в зависимости от класса офисов

ПРЕДЛОЖЕНИЕ

Новые объекты офисной недвижимости, введенные в
2011 г.

В 4 кв. 2011 г. в эксплуатацию было введено пять бизнес-центров
арендопригодной площадью около 40 тыс. кв.м. Большая часть (70%) открытых
офисных площадей пришлась на новую формирующуюся деловую зону города -
«Пулково»; 90% открывшихся бизнес-центров позиционируют себя в классе А.

Источник: ASTERA, в альянсе с BNP Paribas Real Estate

В 2011 г. увеличились темпы роста строительства качественных офисных
площадей: если в 2010 г. в эксплуатацию было введено около 100 тыс. кв. м
арендопригодных площадей, то в 2011 г. – на 57% больше.

В 2011 году были реализованы практически все девелоперские проекты бизнес-
центров, заявленные в начале года. Арендопригодная площадь открытых за 2011
год бизнес-центров составила почти 160 тыс. кв. м, при планировавшемся в начале
года объеме в 165 тыс. кв. м.

Совокупная арендопригодная площадь бизнес-центров класса A и B Санкт-
Петербурга в конце 2011 года составила 1 667 тыс. кв.м, что выше показателя
2010 года на 10,4%. Большая часть (более 70%) открытых бизнес-центров
позиционируется в сегменте бизнес-центров класса A, 60% новых офисных
площадей появилось в Красногвардейском районе, прежде всего, за счет ввода
трех очередей бизнес-центра «Санкт-Петербург-Плаза».

Источник: ASTERA, в альянсе с BNP Paribas Real Estate

Новые офисные центры, открытие которых ожидается в 2012 г.

2011 год можно назвать годом сдержанного роста: увеличение спроса со стороны арендаторов и покупателей на офисную недвижимость стимулировало девелоперов размораживать приостановленные в кризисные годы проекты. В то же время ожидание «второй волны» мирового экономического кризиса заставляло игроков рынка более тщательно планировать сделки и проекты, иногда откладывая решение по вопросам аренды и приобретения офисов реализации девелоперских проектов на более поздний срок, когда рынок будет более предсказуем.

В 2012 году девелоперы планируют увеличить объемы строительства и ввести в эксплуатацию свыше 200 тыс. кв.м арендопригодной площади офисных центров, что сопоставимо с докризисными объемами вводимых офисных площадей. В случае реализации всех заявленных проектов арендопригодная площадь качественных бизнес-центров города вырастет до 1 872 тыс. кв.м. Большая часть заявленных проектов относится к классу A.

СПРОС

В 2011 году на рынке Санкт-Петербурга наблюдался рост спроса на офисные площади: компании активно набирали персонал, расширяли офисные площади, переезжали в бизнес-центры более высокого уровня. В течение года наблюдались миграции арендаторов из бизнес-центров класса C в бизнес-центры класса B, из класса B – в класс A.

В конце года большинство бизнес-центров, в том числе введенных в 2010 году, были заполнены. Вакансия свыше 30% наблюдалась только у 7% бизнес-центров, большинство которых было открыто в 2009-2011 гг. Бизнес-центры, открытые в 4 кв. 2011 г. в центральной деловой части города на момент открытия были заполнены на 70-80%, вне центра – на 20-30%.

Спрос на офисные помещения в Санкт-Петербурге формировался преимущественно за счет увеличения компаниями арендуемых площадей, ротации арендаторов. По подсчетам специалистов компании ASTERA, объем поглощения офисных площадей за 4 кв. 2011 г. по бизнес-центрам класса A и B составил не менее 50 тыс. кв. м. Объем чистого поглощения – более 35 тыс. кв. м.

Наиболее активными клиентами на рынке офисной недвижимости в 2011 г. были компании, занятые в строительной сфере, в сфере консалтинговых услуг, торговли B2B, IT. Многие международные компании предпочитали арендовать офисы класса A, российские компании, как правило, арендуют офисы не выше уровня B+.

Наиболее востребованными на рынке офисов в настоящее время являются помещения площадью 50-200 кв. м (более 60% от запросов клиентов). Число запросов на данную площадь увеличилось по сравнению с началом года на 6%. Выросло число компаний, запрашивающих площади от 1000 кв.м - с 3% в начале года до 7% в конце 2011 г.

Почти половина потенциальных клиентов офисных центров хотела бы арендовать офис в Центральном, Красногвардейском или Петроградском районах. Близость офиса к станциям метрополитена является ключевым фактором при выборе помещения практически для всех арендаторов.

УРОВЕНЬ ВАКАНТНЫХ ПЛОЩАДЕЙ

В течение 4 кв. 2011 г. общий объем вакантных площадей в существующих бизнес-центрах города сократился примерно на 30%, с учетом вакантных площадей в бизнес-центрах, введенных в 4 кв., – на 11%.

Средний уровень вакансии на рынке офисных центров Санкт-Петербурга класса A и B по результатам 4 кв. 2011 г. составил 7,5% с учетом вакансии в новых бизнес- центрах. Уровень вакансии по бизнес-центрам класса A составил около 13,5% (с учетом вакантных площадей новых бизнес-центров), по классу B+ - 5%, по классу B – 6,6%.

Вакансия бизнес-центров в центральной деловой части города – традиционно низка, в новых формирующихся деловых зонах – в зоне Пулково и в Приморском районе – на протяжении 2011 года сокращалась. Если изначально бизнес-центры в данных зонах испытывали трудности с заполнением, то сейчас все объекты заполнены практически на 90%. Развитие коммерческой и транспортной инфраструктуры будет стимулировать дальнейшее развитие данных зон и привлечению в них арендаторов и девелоперов.

В 2012 году вакансия в классе А не будет существенно сокращаться, что связано с большим объемом бизнес-центров класса A, введенных в 2011 и планируемых к открытию в 2012 г. В то же время ожидается существенное сокращение вакансии в классе B, новое предложение которых в 2012 году будет ограничено.

 АРЕНДНЫЕ СТАВКИ

По мере оживления спроса, постепенного выхода рынка из кризиса, управляющие компании бизнес-центров начали поднимать арендные ставки. На площади новых бизнес-центров высокого уровня часто устанавливались арендные ставки, не соответствующие ожиданиям потенциальных клиентов, в связи с чем рост арендных ставок по классу A был менее существенным, чем по классу B - + 7% и 15-18% в рублях в год, соответственно.

Управляющие вынуждены были предоставлять потенциальным арендаторам существенные скидки при заключении сделок (разрыв между запрашиваемой арендной ставкой и реальной мог составлять до 20%), и, в конечном итоге, снижать уровень запрашиваемых арендных ставок (в настоящее время размер скидки при заключении сделок составляет не более 10%).

В сегменте бизнес-центров класса B арендные ставки оставались стабильны или снижались только в бизнес-центрах с неудачной локацией. Ставки не росли в морально устаревших бизнес-центрах: арендаторы активно переезжали в новые бизнес-центры.

Арендодатели стремятся заключать долгосрочные договоры аренды, что позволит им рассчитывать на более высокую стоимость объекта в случае его продажи. Индексация арендных ставок по долгосрочным договорам, как правило, для крупных арендаторов составляла 5% в год, для прочих - 10% в год.

Источник: ASTERA, в альянсе с BNP Paribas Real Estate