Рынок торговой недвижимости. Санкт-Петербург

В 2011 г. рынок торговой недвижимости развивался наиболее активно в сравнении с другими рынками недвижимости Санкт-Петербурга. Итоговые значения объемов ввода и поглощения 2011 г. практически равны результатам аналогичных показателей 2010 г., что свидетельствует о стабильном состоянии рынка. 2011 г. также стал годом высокой инвестиционной активности: на рынке состоялись крупные сделки по продаже торговых комплексов. Стоит также отметить, что и российские, и зарубежные торговые операторы довольно активно инвестировали в развитие своих сетей в ушедшем году.

 Тенденции

• Тенденция роста девелоперской активности сохранялась на протяжении всего2011 г.: на рынке анонсировались как совершенно новые проекты, так возобновлялись и замороженные в кризис.
• Высокий уровень спроса наблюдался в течение всего года: в результате к концу IV квартала доля свободных площадей снизилась до 4%.
• Как и в2010 г., в2011 г. сохранилась тенденция превышения поглощения над вводом арендопригодных торговых площадей.

 Ключевые события

§  В I квартале 2011 г. состоялась крупнейшая инвестиционная сделка года: группа компаний «Макромир» была  приобретена компанией Fort Group, в собственном портфеле которой до сделки находились три действующих ТК и один проект – ТРК «Кантемировский» (ныне переименованный ТРК «Европолис»), купленный у Europolis AG в 2010 г. В результате сделки к Fort Group перешли все активы и обязательства «Макромира», в частности 5 функционирующих и один строящийся ТРК. Таким образом, компания стала вторым по величине собственником торговой недвижимости в Санкт-Петербурге.

§  В III квартале года в главном торговом коридоре города состоялась уникальная инвестиционная сделка: кинотеатр «Колизей» (Невский пр., 100) общей площадью 2 616 м²был продан в рекордно короткий для такого специфического объекта срок: с начала экспонирования до заключения сделки прошло всего 6 месяцев. Knight Frank St Petersburg представлял интересы собственника здания (сеть кинотеатров «КАРО Фильм»), осуществлял поиск покупателя и сопровождение сделки купли-продажи.

§  В конце 2011 г. стало известно о том, что до конца января 2012 г. Morgan Stanley Real Estate Fund (MSREF) закроет сделку по приобретению одного из крупнейших ТРК города –  Galeria (Лиговский пр., 30 лит. А). Официально сделка по продаже одного из самых успешных торговых объектов города еще не закрыта, но её сумма должна составить $1,1 млрд. Таким образом, данная сделка может стать крупнейшей на рынке коммерческой недвижимости России в целом и Санкт-Петербурга в частности.

Николай Пашков, генеральный директор, Knight Frank St Petersburg:

  - В 2011 г. на рынке торговой недвижимости установилась наиболее благоприятная ситуация по сравнению с остальными рынками коммерческой недвижимости города: активны как спрос, так и предложение, в том числе потенциальное. Одним из ярких событий 2011 г. стала сделка по продаже ТРК Galeria (покупатель – Morgan Stanley), которая является очень показательной в силу ее беспрецедентного масштаба для рынка Санкт-Петербурга. Эта сделка доказывает, что, несмотря на опасения и скепсис многих международных инвесторов по отношению к российским проектам и активам в области недвижимости, качественный и инвестиционно привлекательный объект может быть интересен крупным зарубежным инвесторам.

Предложение

Как и в 2010 г., в 2011 г. было введено в эксплуатацию десять торговых объектов, восемь из которых являются профессиональными торговыми комплексами с общей площадью торговых площадей 336 тыс. м². Ввод арендопригодных торговых площадей снизился на 6% по сравнению с 2010 г., а общий объем предложения арендопригодных площадей увеличился на 9% в сравнении с тем же периодом.

Сразу два крупных торговых комплекса открылись в Московском районе города, который в 2011 г. с большим отрывом стал лидером по обеспеченности качественными торговыми площадями среди районов Санкт-Петербурга  – 1700 м²на 1000 жителей (во втором по показателю обеспеченности районе – Приморском – на 1000 жителей приходится чуть больше 1060 м²).

Ввод в эксплуатацию 70%[1] торговых объектов, запланированных к выходу на рынок в 2011 г., состоялся согласно заявленному сроку. Полномасштабное открытие некоторых объектов было перенесено на I полугодие 2012 г., при этом якорные арендаторы таких торговых комплексов уже начали свою работу.

В течение всего года прослеживалась тенденция высокой активности девелоперов: анонсировалось начало реализации как совершенно новых проектов, так и возобновление строительства проектов, замороженных в кризис. В ушедшем году на рынке было объявлено о старте порядка 16 новых, ранее не известных на рынке проектов строительства крупноформатных торговых объектов. Стоит также отметить, что работы по 10 замороженным в кризис объектам были возобновлены, при этом некоторые из таких объектов были успешно достроены и введены в эксплуатацию в 2011 г.

Снижавшийся в течение трех кварталов  средний уровень свободных площадей к концу 2011 г. незначительно вырос до 4% (в III квартале 2011 г. показатель достиг своего исторического минимума в 3,5%), что связано со значительным по сравнению с предыдущими кварталами объемом ввода новых объектов. Уменьшение доли свободных площадей в течение I-III кварталов года происходило как благодаря росту спроса, так и постепенному поглощению площадей в не очень успешных торговых комплексах, давно функционирующих на рынке и ранее не очень востребованных арендаторами. Кроме того, новое предложение на рынке появлялось равномерно, при этом некоторые объекты вводились с уже довольно высокими показателями заполняемости.

 Годовое поглощение составило 327 тыс. м², что почти равно аналогичному показателю предыдущего года – 331 тыс. м².  При этом поглощение арендопригодных торговых площадей в 2011 г. превысило ввод за тот же период на 28%, что на 6 п.п. больше значения аналогичного показателя 2010 г.

 

В течение всего года сохранялась высокая активность торговых операторов: операторы практически всех профилей деятельности активно арендовали площади. Интенсивнее всего развивались розничные продовольственные сети, некоторые из которых в 2011 г. не только активно снимали площади в аренду, но и успели возвести и открыть свои новые объекты (например, «Магнит», «О’Кей», Kesko). Среди активно развивавшихся в 2011 г. в Санкт-Петербурге российских и иностранных операторов можно также отметить: «Лента», S-Group (бренд Prisma), холдинг «Продовольственная биржа» (бренд «Лайм»), «Метрика», «М.Видео» и др.

Прогноз

Итоговые значения ключевых показателей рынка 2011 г. практически аналогичны 2010 г. Мы ожидаем, что при сохранении благоприятной экономической ситуации в России и мире, рынок торговой недвижимости продолжит свое стабильное развитие в 2012 г.

Мы ожидаем, что в 2012 г. высокая девелоперская активность сохранится: на рынке продолжат анонсироваться совершенно новые проекты и возобновляться замороженные в кризис. К вводу в 2012 г. заявлен несколько меньший объем арендопригодных площадей (около 226 тыс. м²), хотя количество таких объектов даже чуть больше, чем было фактически введено в 2011 г. Это связано с тем, что среди ожидаемых к вводу в будущем году проектов нет ни одного суперрегионального объекта и лишь два региональных.

На данный момент в 2012 г. планируются к открытию 10-13 крупноформатных торговых объектов, среди которых можно отметить ТРК Piterland, где планируется создание крупнейших в России аквапарка и зоны развлечений, а также первая очередь МФК «Жемчужная Плаза», в составе которого планируется возвести крупнейший на юго-западе города торговый комплекс. Тем не менее, мы ожидаем, что в течение 2012 г. на рынке появятся новые проекты, которые девелоперы успеют завершить до конца года; в этом случае, скорее всего совокупный ввод новых площадей в будущем году будет равен результату 2011 г.

Источник:   Knight Frank St Petersburg