Рынок складской недвижимости. Санкт-Петербург

2011 г. создал ряд предпосылок для активного развития рынка складской недвижимости Санкт-Петербурга. Среди них рост ставок аренды впервые после кризиса, дефицит нового предложения, высокий спрос со стороны арендаторов. Сложившаяся благоприятная конъюнктура побудила девелоперов начать активное строительство новых проектов, однако их ввод так и не состоялся в ушедшем году и был перенесен на I полугодие 2012 г.

 Тенденции

 В 2011 г. не было введено в эксплуатацию ни одного спекулятивного складского объекта.

• В течение всего года средняя по рынку доля вакантных площадей снижалась.
• В 2011 г. впервые после кризиса ставки аренды показали рост.

 Ключевые события

• Во II квартале 2011 г. заработал на полную мощность построенный год назад логистический парк «Янино». Открытие терминала позволило расширить тыловой фронт причалов «Большого порта Санкт-Петербург» (тыловой терминал связан автомобильным и железнодорожным сообщением с морскими причалами).
• 
  В III квартале 2011 г. стало известно о том, что компания «Ренессанс Констракшн», объявившая ещё в конце 2010 г. о намерении построить индустриальный парк в Ленинградской области, выбрала для реализации этого проекта земельный участок площадью 150 га на Киевском ш. Компания планирует заполнить парк резидентами в течение 3-4 лет.
• В конце года стало известно, что концерн Fiat принял окончательное решение о строительстве завода в Санкт-Петербурге. Изучая рынок, компания заинтересовалась проектом города-спутника «Южный» (девелопер проекта – «Старт Девелопмент»), рядом с которым планируется создание индустриального парка «Дони-Верево», которое рассматривается в качестве одного из потенциальных мест размещения завода. Приступить к реализации проекта строительства завода Fiat планирует до конца 2012 г.
• В 2011 г. сложившиеся благоприятные рыночные условия способствовали увеличению девелоперской активности: многие компании анонсировали планы по реализации складских проектов. Так, компания «Эдванс» объявила о планах строительства складского комплекса общей площадью около 33 тыс. м2 в течение следующих 3-5 лет, компания «Вюрт Северо-Запад» объявила о возобновлении реализации проекта строительства складского комплекса для собственных нужд в промышленной зоне Шушары, а холдинг «Созвездие Водолея» до конца 2011 г. планировал начать строительство и ввести в эксплуатацию первую очередь транспортно-логистического комплекса в Тосненском районе Ленинградской области.
• В 2011 г. дефицит складских площадей привел к появлению докризисной тенденции аренды площадей в ещё строящихся комплексах. Так, например, компания «Карат Групп», ведущий дистрибутор автомобильных масел в СЗФО, на 5 лет арендовала 6,5 тыс. м2 в строящемся складском комплексе Nordway (п/з «Шушары-2»). Ключевым фактором выбора объекта аренды стала возможность расширения арендуемых площадей в будущем, что недоступно в большинстве действующих объектов. Компания Knight Frank St Petersburg выступила консультантом сделки.

 Михаил Тюнин, руководитель отдела коммерческой недвижимости, Knight Frank St Petersburg:
- Уходящий год стал во многих отношениях рекордным для рынка складской недвижимости, а для департамента индустриальной недвижимости Knight Frank – очередным годом лидерства на рынке агентских услуг. Основной тенденцией на рынке стало высокое заполнение (более 95% от общего объема предложения) существующих складских объектов. Это, безусловно, ведет к появлению дефицита предложения, и, как следствие, к росту арендных ставок для высококачественных объектов. Однако в ближайшем будущем мы ожидаем  ввода нескольких новых высококачественных складских объектов. Можно отметить, что особенностью 2011 г. стала активизация спроса на покупку складских площадей. В нашу компанию поступили  запросы на приобретение складских помещений как в объектах, которые будут построены для конкретного клиента (built-to-suit), так и в уже готовых объектах.

Предложение

В 2011 г. не было введено в эксплуатацию ни одного спекулятивного складского объекта. В результате отсутствия нового предложения на фоне высокого уровня спроса в этом году рынок столкнулся с дефицитом доступных для аренды площадей в качественных складских комплексах: на конец года на рынке было доступно для аренды лишь около 36 тыс. м2.

Девелоперы с опозданием отреагировали на сложившиеся благоприятные рыночные условия, приступив к активной реализации как совершенно новых объектов, так и тех, которые были «заморожены» в кризис только во II полугодии 2011 г., поэтому ввод большинства заявленных к вводу в 2011 г. объектов был перенесен на 2012 г. Стоит отметить, что, несмотря на сложившийся на рынке дефицит, количество строящихся объектов всё ещё незначительно, равно как и их площади.

В течение всего года на рынке ясно прослеживалась тенденция высокого спроса на качественные складские площади. В результате, годовое поглощение спекулятивных складских площадей сохранилось на стабильно высоком уровне: показатель 2011 г. составил 177 тыс. м2, что сравнимо с аналогичным показателем предыдущего года в 181 тыс. м2.

Ещё одним результатом высокого уровня спроса стало заключение в 2011 г. значительного количества крупных сделок (площадью свыше 10 тыс. м2). Показатель среднего размера сделки вырос с 3-5 тыс. м2 в конце 2010 г. до 8-10 тыс. м2 в конце 2011 г. Однако, к концу года возможностей для аренды помещений значительной площади практически не осталось  в связи с вымыванием с рынка значительного объема свободных помещений большой площади (15 20 тыс. м2), расположенных в одном складском комплексе.

Доля свободных площадей сокращалась в течение всего года: по состоянию на конец 2011 г. в среднем по рынку этот показатель почти достиг докризисного уровня и составил 3,8%, снизившись за год на 16,8 п.п. В классе А доля свободных помещений за год упала на 22 п.п. – до 3%, в классе В она выросла на 2,7 п.п. – до 6,4% (последнее во многом обусловлено переездом ряда арендаторов из комплексов класса В в более современные и качественные комплексы класса А).

Во II полугодии 2011 г. первые после кризиса на рынке снова появилась практика аренды площадей в ещё строящихся складских комплексах. Основных причин тому было две. Во-первых, зачастую арендаторы просто не могут найти подходящие площади в силу ограниченности доступного предложения для аренды. А, во-вторых, к таким сделкам их двигает желание «подстраховаться»: рынок не может моментально отреагировать новым готовым предложением на возникший дефицит, поэтому вероятен дальнейший рост ставок аренды.

Коммерческие условия

В течение года высокая активность спроса на фоне отсутствия нового предложения способствовала росту ставок аренды. В результате с конца 2010 г. средние арендные ставки выросли в классе А на 14%, в классе В – на 26%.

В 2011 г. средняя ставка по рынку в классе А выросла на 14%, в классе В – на 26% по сравнению с аналогичными показателями 2010 г.

Таким образом, диапазон ставок аренды в классе А составил 100-118 $/м2/год (triple net). Объем предложения складских комплексов класса B практически не меняется, большинство объектов находится в городской черте. И, хотя в последнем квартале 2011 г. в сегменте появился некоторый объем свободных площадей, высокие арендные ставки, близкие к классу А сохранились на прежнем уровне: 105-110 $/м2/год (triple net).

Прогноз

Уже к III кварталу 2011 г. рынок столкнулся с дефицитом доступных для аренды качественных складских помещений. И,  хотя девелоперы приступили к активному строительству новых объектов в ушедшем году, новые спекулятивные объекты так и не были введены. Мы не ожидаем появления на рынке вновь введенного спекулятивного предложения раньше середины I квартала 2012 г.

При этом новые объекты выйдут на рынок с уже довольно высокими уровнями заполняемости  за счет состоявшихся в 2011 г. сделок предварительной аренды складских помещений в них. Таким образом, при текущем уровне спроса доля свободных площадей увеличится незначительно (в среднем до 6% по классам А и В).

При сохранении высокого уровня спроса увеличение арендных ставок может составить до 5% в I квартале 2012 г. При этом, практика заключения сделок предварительной аренды в ещё строящихся складских комплексах продолжится, так как арендаторы имеют очень ограниченный выбор и заинтересованы в аренде на более выгодных условиях, чем в уже готовых объектах.

Источник: Knight Frank St Petersburg