Рынок офисных помещений за 2010 год

 
Предложение
 
В 2010 году рынок офисной недвижимости начал постепенное восстановление после кризиса: арендные ставки достигли минимума и перестали снижаться, уровень вакантных площадей в большинстве офисных центров снизился, и, в некоторых бизнес-центрах со второй половины года арендные ставки постепенно стали повышаться, появилась тенденция к снижению ставок капитализации.
 
По итогам 2010 года объем предложения качественной офисной недвижимости в бизнес-центрах класса А и В превысил 2 млн. кв.м.
 
В 2010 году было введено в эксплуатацию 167 000 кв.м офисных помещений (53 тыс. кв.м -класс А, 114 тыс. кв.м - класс В). Это почти в два раза меньше, чем планировалось и в два раза меньше, чем ввелось в 2009 году. Сроки открытия многих проектов перенесены на 2011 год.
 
Среди офисных центров, ввод которых перенесен на 2011 год - «Санкт-Петербург Плаза», «Ренессанс Форум», «Греческий», 3-я очередь бизнес-центра «Сенатор» на 18 линии ВО, «Скандинавиан Хаус» и др.
 
Основные показатели рынка офисной недвижимости
 

 

2010

по сравнению с 2009

 

Класс А

Класс Вк

Класс А

Класс В

Введено в эксплуатацию в 2010 году, кв.м

53 000 (5 бизнес-центров)

114 000 (13 бизнес-центров)

-58%

-52%

Предложение, кв.м

466 850

1 553 300

+13%

+8%

Уровень вакантных площадей, %

17%

15%

-9%

-6%

Ставка капитализации, %

12%

13%

-3,5%.

-3%

Средняя арендная ставка, руб./кв.м/мес

1 175

862

-6%

+2%

Source: Maris Properties

В структуре предложения по классам продолжает увеличиваться доля офисных центров класса А и эта тенденция продолжит развитие в 2011 году. 

Структура предложения по классам 

Source: Maris Properties 

Если все запланированные офисные центры будут введены в эксплуатацию, то к концу 2011 года структура предложения изменится в сторону увеличения доли класса А (25%).

Распределение офисов по районам города

 

Source: Maris Properties

Распределение офисов по районам города в течение последних лет существенно не меняется. Наибольшее количество офисов расположено центральных районах: в Центральном (18%), Петроградском (14%), Василеостровском (10%). Из спальных районов лидирует Приморский (13%) и увеличивает свою долю Московский район (11%) за счёт проектов, которые реализуются в Пулково.

Прогноз изменения предложения

В 2011 году прогнозируется прирост предложения на уровне чуть меньше 200 тыс. кв.м в год. Из них 81,7 тыс. кв. - это класс А (7 бизнес-центров), 111 тыс. кв.м - класс В (9 бизнес-центров).

Прогноз ввода офисных центров в 2011 году

 

площадь

количество

Класс А

81,7 тыс. кв.м

7

Класс В

111 тыс. кв.м

9

Source: Maris Properties

Темпы ввода офисных площадей постепенно сокращаются, что соответствует текущему уровню спроса. Однако уже со второй половины 2011 году при условии активизации спроса рынок может ощутить нехватку качественной офисной недвижимости.

Спрос

Восстановление спроса на офисные помещения началось с конца весны, когда арендные ставки достигли минимума, и произошла реализация отложенного с 2009 года спроса.

В структуре спроса в 2010 году наибольшую долю (95%) составляли компании, которые мигрировали из одного здания в другое с целью улучшения условий и снижения затрат (в первую очередь из класса С в класс В). Доля новых компаний, открывающих в Петербурге офис, составляет всего 5%.

Переезжают и расширяются преимущественно банки, государственные и логистические компании, а также IT-компании.

Благодаря активизации спроса и небольшому приросту новых площадей, которые появились на рынке в 2010, уровень вакантных площадей в офисных центрах класса А снизился с 26% до 17%, класса В - с 21% до 15%. При этом большая часть зданий заполнена на 90-95%, а оставшаяся часть на 50% и менее. Основные факторы, которые влияют на заполняемость в Петербурге помимо очевидных, таких как местоположение и коммерческие условия, являются профессионализм управляющей компании и планировочные решения.

По итогам года вакантными остаются около 300 000 кв.м офисных площадей, из них в классе А - 79 тыс. кв.м, в классе В - 230 тыс. кв.м. Практически в каждом здании есть свободные помещения небольшими блоками на разных этажах. Тем не менее, достаточно сложно найти офис площадью от 1 000 кв.м единым блоком в одном здании.

Количество сделок в 2010 году превысило показатели предыдущих лет и в первую очередь благодаря низким арендным ставкам, которые стали основной причиной переездов из класса С в более качественные офисные центры. По данным опроса 15 брокерских компаний, которые являются основными игроками на рынке, проведенного журналом Commercial Real Estate, объем сделок в классе А и В с участием брокеров составил 160 000 кв.м (за вычетом сделок по продлению существующих договоров аренды). На долю брокеров приходится около 60% сделок, 40% сдают собственники офисных зданий и управляющие компании. Общий объем сделок в 2010 году можно оценивать в 230 000 - 250 000 кв.м.

Примеры крупных сделок в 2010 году

 

Арендатор

Площадь, кв.м

бизнес-центр

класс

Exigen Services

5 000

Технополис

А

Деловые линии

5 000

Пулково скай

В

Ренессанс страхование

3 500

Технополис

А

Визовый центр

3 220

Николаевский пассаж

В

Воздушные ворота Северной столицы

3 100

Пулково скай

В

Адривер

2 500

Антарес

В

Балтнефтепродукт

2 100

Фидель

В

Source: Maris Properties

Спрос по районам города распределяется неравномерно. Наиболее востребованными являются офисные центры в Центральном, Московском, Адмиралтейском, Петроградском районах.В 2010 году аренда офисных помещений востребована больше, чем их покупка. Это связано, прежде всего, с нежеланием компаний, нуждающихся в офисных площадях, отвлекать собственные оборотные средства либо брать кредит в банке. Кроме того, аренда дает компаниям большую гибкость в смене местоположения, качественного уровня здания, коммерческих условий и т.д.

Прогноз спроса

В 2010 году как никогда было много переездов из класса С в офисные центры более высокого уровня. Прогнозируется, что 2011 год будет более сложным. Большинство арендаторов уже воспользовались низкими ценами и существенным выбором помещений и переехали в новое здание. Но если ставки будут расти, то миграция из класса С, который представляет собой основной потенциал спроса, прекратиться. А новых компаний, открывающих свой офис в Петербурге, пока немного.

Спрос будет по-прежнему ориентирован на небольшие офисы (100-200 кв.м) в действующих офисных центрах с отделкой, в пределах пешеходной доступности от метро, удобными подъездными путями и парковкой. Прогнозируется стабильный спрос на качественные офисные центры с профессиональными управляющими компаниями.

Учитывая большое количество офисных центров класса А, ввод которых запланирован на 2011 год, снижения вакантных площадей в этом сегменте не прогнозируется. В зданиях класса В возможно снижение вакантных площадей в среднем до 12%. Однако, наиболее успешные удачно расположенные офисные центры, с профессиональной управляющей компанией и адекватными коммерческими условиями будут иметь уровень вакантных площадей - не более 5%.

Коммерческие условия

Главный итог 2010 года в сегменте офисной недвижимости - арендные ставки перестали снижаться. Относительно пиковых показателей 2008 года снижение составило 30%.

Некоторые офисные центры, достигнув оптимальных показателей по заполняемости, уже пошли на повышение цен аренды. Рост арендных ставок зафиксирован в первую очередь в зданиях, расположенных в центре. Однако в 2010 году это были единичные случаи.

Арендные ставки, 2010 год

местоположение

Класс А

класс в

Невский проспект

1 700

1 230

Центр города

1 000

950

Приближенные к центру

950

790

Удаленные от центра

800

780

Среднее

1 175

862

Source: Maris Properties

Средний уровень арендных ставок по итогам года составляет 1 100-1 200 рублей за кв.м в месяц (не включая НДС) для офисных центров класса А и 700-900 рублей для класса В.
В 2011 году прогнозируется рост арендных ставок на уровне 7% и он начнется с центральных районов города.

Ставки капитализации

В 2010 году в сегменте офисной недвижимости прошло три инвестиционных сделки.

Были проданы два действующих офисных центра - «Регент Холл» (класс В) и B&D (класс А), а также проект строящегося офисного центра класса А на Университетской набережной.

Кроме того, был продан бизнес-центр «Австрийский» (7 000 кв.м). ОАО «Федеральная сетевая компания» купила здание для собственных нужд. По данным экспертов рынка цена сделки составила 28,6 млн. долл.

Инвестиционные сделки в сегменте офисной недвижимости в 2010 году

Объект

площадь

цена продажи[1]

Ставка капитализации

Проект БЦ на Университетской наб.

8 233 кв.м

15 млн. долл.

н/д

Регент Холл

11 600 кв.м

25,5 млн. долл.

12%

B&D на наб. Макарова

10 000 кв.м

23 млн. долл.

н/д



1 По данным экспертов рынка

Source: Maris Properties

По данным компании Maris Properties средний уровень ставок капитализации для лучших офисных центров в конце года составил 12% (для сравнения в конце 2009 года - 15,5%). В 2011 году продолжится снижение ставок капитализации.

Источник: Maris Properties

Тэги:
 

Читайте также

Портал OfficeSPB.info
© 2008-2019  Рекламное Агентство «Интер-Пресс»
Продажа и аренда бизнес-центров в Санкт-Петербурге.
По вопросам информационного сотрудничества, рекламных возможностей портала, экспонирования объектов в базе данных звоните по тел.: 942-04-72, 635-50-23.

193091, Россия, Санкт-Петербург, Октябрьская наб, д.6
Яндекс.Метрика

 

X
Загрузка