Рынок инвестиций Санкт-Петербурга в I полугодии 2011 года

Во II квартале 2011 г. в коммерческую недвижимость России было вложено почти в 15 раз больше иностранных денег, чем в I квартале: $1,6 млрд против $105,7 млн. Всего же по итогам I полугодия коммерческие объекты в столице и регионах получили $3,574 млрд. К концу 2011 г. эта цифра достигнет $6,4 млрд.

Типы инвесторов в коммерческую недвижимость мира становятся все более разнообразными: от канадских пенсионных фондов до бизнесменов с Ближнего и Дальнего Востока. Однако далеко не все иностранные инвестиции доходят до России: виной тому высокие политические, административные, конъюнктурные риски, которые даже при высокой доходности отпугивают потенциальных инвесторов из-за рубежа.

Для российских же инвесторов нетипично совершать сделки с коммерческой недвижимостью на западных рынках, так как есть множество нюансов, которые не укладываются в привычные для них рамки. Они предпочитают вкладываться в недвижимость в России: подавляющее число крупных инвестсделок произошли в нашей стране с участием местных игроков. Больше всего инвестиций идут в торговый и офисный секторы.

 Основные инвестиционные сделки

Основные инвестиционные сделки 2011 г (инвестиционная стоимость некоторых объектов указана на основании оценок экспертов рынка)

Источник: NAI Becar

В I квартале 2011 г. группа компаний «Макромир» была приобретена компанией Fort Group, в собственном портфеле которой до сделки находились три действующих торговых комплекса и один проект – ТРК «Кантемировский», приобретенный у Europolis AG в 2010 г. В результате сделки к Fort Group перешли все активы и пассивы «Макромира»: пять функционирующих и один строящийся ТРК. Таким образом, компания стала вторым по величине собственником торговой недвижимости в Санкт-Петербурге. Эта сделка оценивается в $600 млн.

ЗАО «УК Старт», управляющее сетью гипермаркетов для дома и ремонта «Старт», приобрела у холдинга «Адамант» сеть магазинов «Домовой». Эта сделка позволит компании «Старт» занять лидирующие позиции на рынке DIY.

В апреле 2011 г. состоялась сделка по продаже бизнес-центра класса А «Аэроплаза», расположенного рядом с аэропортом «Пулково-2». Восьмиэтажный офисный комплекс общей площадью 34,2 тыс. кв. м был сдан в эксплуатацию в 2008 г. Практически сразу после запуска объекта пошли разговоры о его продаже. Тогда, на пике рыночной конъюнктуры, сумма сделки могла превысить $100 млн, однако она так и не состоялась. Новый собственник – холдинг «ПАН» – намерен реализовать нераскрытый потенциал объекта. В его развитие будут вложены значительные средства, чтобы бизнес-центр в полной мере соответствовал классу А.

Американская девелоперская компания Hines завершает сделку по приобретению трех земельных участков на Пулковском шоссе для строительства своего второго в России outlet-центра (торговый комплекс, специализирующийся на торговле одеждой и аксессуарами прошлых сезонов со скидками) общей площадью около 40 тыс. кв. м. Ввод в эксплуатацию первого подобного проекта в России компания планирует осуществить в Московской области ближайшей осенью.

Morgan Stanley ведет переговоры о покупке торгово-развлекательного центра Galeria. Обсуждение сделки началось в мае, сейчас потенциальный покупатель проводит due diligence, по результатам которого будет принято решение о покупке и ее условиях. Близкий к Morgan Stanley источник, подтверждает интерес фонда к Galeria, но указывает, что пока речь идет лишь о переговорах.

В 2010 г. на рынке преобладали локальные игроки. В 2011 г. эта тенденция сохранилась: иностранные компании и фонды не устраивает слишком высокий риск ведения бизнеса и отсутствие адекватной законодательной базы.

Источники финансирования

Основным источником финансирования инвестиционных проектов в 2011 г. остается банковское кредитование. Прошедший год вселил оптимизм тенденциями снижения ставок на банковские кредиты. Банковское финансирование инвестиционных проектов стало более доступным. В начале 2010 г. кредиты в инвестиционных целях выдавались под 18–20% сроком до трех лет, к концу года ставки по кредитам находились на уровне 12–15% в рублях и 9–13% в валюте. В конце 2010 г. произошло некоторое снижение оценочных значений ставок капитализации до уровня 11–12% как по офисным, так и по торговым объектам. Тенденция на снижение данных показателей сохраняется и в 2011 г.

Из выданных девелоперам кредитов большая часть была предоставлена крупнейшими российскими банками – «Сбербанком России» и банком «ВТБ». Объем сделок по купле-продаже объектов коммерческой недвижимости за 2010 г. составил примерно $4,4 млрд, в 2011 г. планируется $6,4 млрд, а в 2012 г. – $8,3 млрд.

Источник: NAI Becar