Обзор рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга за 2010 год

 1. Тенденции

2010 год стал для рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга периодом постепенного восстановления и медленного роста по всем параметрам - спросу, объему предложения, арендным ставкам.

За 2010 г. в эксплуатацию было введено около 180 тыс. кв. м объектов офисной недвижимости. Большую долю нового предложения составляют бизнес-центры класса B+ - 57%.

В результате увеличения спроса со стороны арендаторов при меньшем приросте по сравнению с 2009 годом, уровень вакантных площадей в среднем по рынку сократился.

На конец 2010 года в бизнес-центрах класса А свободно 20-22 % площадей; в бизнес-центрах класса В+ и B уровень вакантных площадей составляет 5-10 %.

Ставки аренды в бизнес-центрах Санкт-Петербурга после продолжительного снижения в 2008 - 2009 гг., стабилизировались в начале 2010 года и постепенно росли до окончания периода. Рост был отмечен в высококачественных объектах в хорошей локации с развитой инфраструктурой. Для таких объектов в классе А рост ставок составил 5% в долларовом эквиваленте. В бизнес-центрах класса В+ и В ставки выросли на 5-10 % в долларовом эквиваленте по сравнению с 2009 годом.

В течение всего года наблюдался устойчивый спрос на высококлассные офисные объекты. Арендаторы перемещались из офисов класса C в бизнес центры класса B+ и B. В 2010 году вновь стали пользоваться спросом офисные помещения крупной площади - 1 000-2 000 кв. м.

2. Предложение

В течение 2010 года на рынке офисной недвижимости Санкт-Петербурга было введено в эксплуатацию 14 объектов общей площадью около 180 тыс. кв. м, таким образом общий объем предложения увеличился на 8,2% по сравнению с концом 2009 года.

Большая часть суммарного прироста офисных площадей за 2010 г. была введена в эксплуатацию в первой половине года. С учетом введенных площадей общий объем рынка качественной офисной недвижимости Санкт-Петербурга составил около 2,4 млн. кв. м.

 

Как и в 2009 г. основную долю нового предложения составили бизнес-центры класса В+ и В (более 75%).

Таким образом, на конец 2010 года в общем предложении качественных офисных площадей Санкт-Петербурга преобладают бизнес-центры класса B+ и B, на долю которых приходится 44% и 33% соответственно. Доля бизнес-центров класса А сократилась по сравнению с прошлым годом на 4% и составила 23 % от общего объема предложения.

Также изменения в структуре рынка офисной недвижимости произошли по причине реализации программы «Всероссийская классификация бизнес-центров». В 2009 г. Всероссийская Гильдия Управляющих и Девелоперов приняла базовую классификацию офисных и бизнес-центров на территории России. На конец 2010 года комитетами Гильдии пересмотрены классы 151 бизнес-центра в Санкт-Петербурге.

 

 

По итогам 2010 г. наиболее активно развивающимися деловыми зонами Санкт-Петербурга являются Центральный, Василеостровский, Петроградский районы, а также Московский район (деловая зона Пулково 3).

По объему предложения офисной недвижимости лидируют Центральный, Приморский, Василеостровский и Петроградский районы.

 

В течение 2011 года к вводу в эксплуатацию заявлено около 256 тыс. кв. м высококлассной офисной недвижимости. С учетом соблюдения сроков реализации данных проектов на конец периода общий объем предложения рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга составит более 2,6 млн. кв. м.

3. Спрос

В результате улучшения финансовых возможностей многих компаний в 2010 году постепенно увеличивался спрос на офисные площади.

В связи с перемещением арендаторов из менее качественных объектов в бизнес-центры высокого класса, наибольшим спросом пользовались помещения в бизнес-центрах класса В+ и В с удобной транспортной доступностью и развитой инфраструктурой.

Помимо офисов площадью 50-200 кв. м в 2010 году пользовались спросом помещения крупной площади - 1 500-2 000 кв. м.

Меньшим спросом пользовались офисы класса А. Спрос поддерживался локальными игроками, а также иностранными компаниями, открывшими представительства в Санкт-Петербурге.

В результате, увеличившегося спроса уровень вакантных площадей в бизнес-центрах снизился по сравнению с 2009 г., однако до сих пор остается достаточно высоким.

На конец 2010 года доля свободных площадей в бизнес-центрах класса А составляет 20-22 %, в бизнес-центрах класса В+, В - 5-10 %.

Верхний уровень диапазона вакантных площадей отмечен в новых бизнес-центрах с неудачной локацией.

 

Спрос на покупку бизнес-центров в 2010 г. формировался за счет российских компаний и иностранных игроков. При текущих рисках, арендных ставках и заявленной стоимости квадратного метра большинство иностранных фондов не готово инвестировать в офисную недвижимость Санкт-Петербурга.

В случае приобретения объекта офисной недвижимости инвесторы руководствуются консервативной стратегией: приобретение объекта класса А или В+, уровень доходности 11-13 % в зависимости от класса, в хорошей локации с целью получения стабильного дохода или для размещения собственных бизнес-структур.

В 2010 г. при сохраняющихся рисках на рынке офисной недвижимости Санкт-Петербурга, ставки доходности остаются достаточно высокими - 12-14 %.

 

 

4. Уровень арендных ставок

После падения в 2008 - 2009 гг., в начале 2010 года арендные ставки в бизнес-центрах и демонстрировали рост к концу периода.

В бизнес-центрах класса А рост ставок составил 5 %, в объектах класса В+ и В - 5-10% .

В наиболее популярных бизнес-центрах с хорошей локацией собственники увеличили ставки аренды на 10-15 %, воспользовавшись возросшей активностью арендаторов.

На конец 2010 года ставки аренды составили:

• В бизнес-центрах класса А - 300-570 USD / кв. м в год, не включая НДС
• В бизнес-центрах класса B, B+ - 240-370 USD / кв. м в год, не включая НДС
• В бизнес-центрах класса С - 150-250 USD / кв. м в год, не включая НДС

 

 

5. Перспективы

В течение 2011 года к вводу в эксплуатацию заявлено около 256 тыс. кв. м высококлассной офисной недвижимости. С учетом соблюдения сроков реализации данных проектов на конец периода общий объем предложения рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга составит около 2,6 млн. кв. м.

С учетом переноса сроков строительства, смены назначения ранее планировавшихся офисных проектов (например, Electric City, Clover Plaza) в ближайшие 2-3 года темпы прироста рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга снизятся.

В 2011 г. продолжится тенденция перемещения арендаторов из менее качественных объектов класса C в бизнес-центры класса В+, В.

С учетом восстанавливающегося спроса на высококлассные площади, в частности на офисы класса В+ и В, и сравнительно низкого прироста в 2010-2011 гг., будет сокращаться уровень вакантных площадей в бизнес-центрах Санкт-Петербурга.

Тем не менее поглощение будет происходить медленными темпами, вследствие чего сокращение уровня вакантных площадей будет незначительным.

Рост ставок аренды в качественных бизнес-центрах Санкт-Петербурга в удобной локации возможен в пределах 5 % для объектов класса А и на 5-10 % для объектов класса В.

Источник: Компания Astera

Тэги:
 

Читайте также

Портал OfficeSPB.info
© 2008-2019  Рекламное Агентство «Интер-Пресс»
Продажа и аренда бизнес-центров в Санкт-Петербурге.
По вопросам информационного сотрудничества, рекламных возможностей портала, экспонирования объектов в базе данных звоните по тел.: 942-04-72, 635-50-23.

193091, Россия, Санкт-Петербург, Октябрьская наб, д.6
Яндекс.Метрика

 

X
Загрузка