Бизнес-центры: А+В+С = Итоги

 Рынок офисной недвижимости достаточно тяжело поддается анализу: каждый сегмент - А, В, В+ и С - отличается свои характерными особенностями, которые подчас просто противоречат друг другу. Собственно, поэтому подводить итоги года и давать прогнозы на 2011-ый можно доверить только настоящим экспертам рынка.

 

Класс А

Илья Андреев, управляющий директор NAI Becar Spb:

- Начать хотелось бы с классификации Гильдии управляющих и девелоперов, которая проходила в 2010 году. Классификацию прошли 148 объектов, 26 из которых позиционировали себя в классе А. Однако лишь 16 из них подтвердили заявленный изначально класс. А вот пяти бизнес-центрам удалось повысить свой класс с В+ до А.

По нашим данным, в 2010 году были введены в эксплуатацию пять высококачественных бизнес-центров площадью 51 тыс. кв.м. На сегодняшний день общий объем предложения в сегменте А оценивается на уровне 600 тыс. кв. м. Годовой прирост - порядка 9,5 %. Могу отметить, что с 1997 года площадь офисной недвижимости в этом классе увеличилась более чем в 20 раз. В то время в Петербурге работали только 2 небольших бизнес-центра площадью примерно 13 тыс. кв.м.

По районам ситуация стабильна и не меняется: 63% бизнес-центров класса А располагаются в историческом центре: в Адмиралтейском, Василеостровском, Петроградским и Центральном районах.

В том, что касается ставок, каких-то кардинальных изменений за 2010 год не произошло. Единственное, если в 2009 году многие собственники и операторы отказались от ежегодной индексации цен, то в конце 2010 года большинство вновь прибегли к этой возможности. В среднем, разброс ставок по классу А достаточно большой: от 900 до 2000 рублей за кв. метр в месяц, включая НДС и коммунальные услуги. Средние цифры можно обозначить на уровне 1300-1400 рублей.

В прогнозах на 2011 год намечен ввод 14 новых офисных объектов общей площадью порядка 220 тыс. кв. м. Но исходя из реалий рынка и общих тенденций можно предположить, что будут введены только 7-8 из них (около 120 тыс. кв. м).

Альберт Харченко, генеральный директор East Real:

- По нашим оценкам на 2011 год запланировано к вводу порядка 105 тыс. кв. м офисной недвижимости класса А. Опять же мы исходим из классификации, которую в данном случае собственник объекта присваивает своему зданию самостоятельно. Поэтому цифры могут отличаться у разных аналитиков.

Обозначим тренды, которые могут иметь место в 2011 году. Основной вопрос, который у нас возникает: сможет ли рынок поглотить в полном объеме все то, что будет введено в 2011 году? На сегодняшний день уровень вакантных площадей составляет 20%. Это означает, что еще не все из объектов, которые были введены в 2010 году, полностью заполнены. Следовательно, можно допустить, что в наступившем году из 100 тысяч введенных квадратных метров заполнится лишь 70-80 тысяч.

Уровень ставок останется на том же уровне, в диапазоне 1200-1600 рублей за кв. м в месяц. Это объясняется опять же тем, что рынок не готов на сегодня поглотить весь объем площадей, а значит, собственники не будут иметь объективных причин для повышения ставок. Хотя я допускаю мысль, что часть собственников, которые предложили арендаторам условия ниже рыночных, будут пытаться компенсировать свои потери. В своем решении они будут опираться на то, что экономика начинает выравниваться.

Сохранится тенденция к децентрализации офисов. Также, на мой взгляд, наиболее популярным форматом арендуемых помещений останется «open space», который позволяет сокращать издержки на аренду за счет уменьшения объемов требуемых площадей.


Класс В

Сергей Игонин, управляющий партнер «АйБи Групп», вице-президент ГУД:

- За 2010 год в эксплуатацию ввели около 180-190 тыс. кв. м офисов в сегменте В и В+. Если говорить об основным итогах года, то мы считаем, что бизнес-центры этого сегмента были более востребованы на протяжении всего 2010 года. Они легче сдавались в аренду, особенно во втором полугодии. Если говорить о примерах, то в БЦ «Антарис», которым мы управляем на ул. Савушкина, за весь 2010 год мы смогли сдать 9 тыс. кв. м. А до этого наибольшими показателями были 3 тыс. кв.м.

Итоги 2010 года продемонстрировали что, то ставки стабилизировались при очень незначительном росте в конце года. Этому способствовал возникший спрос. Все-таки нельзя отрицать, что на рынке присутствует переход компаний из одного бизнеса-центра в другой, и подавляющее большинство этого спроса формировали небольшие компании. Поэтому основные запросы приходились на помещения от 50 до 100 кв. м с чистовой отделкой, желательно уже с перегородками.

Мне кажется, что в 2011 году будет две основные тенденции.

Во-первых, рост доходов бизнес-центров при сокращающейся прибыльности. Отчасти это можно объяснить опережающим ростом коммунальных платежей. То есть та тенденция, которая сейчас присутствует на рынке, она продолжится.

И еще одна очень большая проблема - это деятельность правительства по повышению отчислений в пенсионный фонд. Значительную долю спроса на офисы класса В формируют компании, в расходах которых велика доля зарплаты. Это может привести к тому, что они либо уйдут с рынка, либо резко сократятся. Если ситуация на рынке труда серьезно ухудшится, через пару тройку месяцев мы зафиксируем падение интереса к аренде офисов. Это может произойти где-то к середине года. Так и до ценовых войн не далеко.

Надежда Ермишина, заместитель генерального директора Maris Properties:

- Что касается прогнозов по классу В, то нас ожидает очень скучный год. Заявлено всего лишь 7 новых бизнес-центров общей площадью 75 тыс. кв.м м, из них 15 тыс кв. м - на продажу. То есть те компании, которые готовы только арендовать площади, получат в районе 60 тыс. кв.м. Для нашего города это крайне мало.

Уровень вакантных площадей в данном сегменте находится в пределах 15%. Это 200 тыс. кв.м, но эти площади разбросаны в 150 бизнес-центрах. Для крупных арендаторов, ищущих помещения от 1000 кв.м, поиск сужается до 15-18 вариантов.

Еще с прошлого года сформировался неудовлетворенный спрос именно на В класс, когда арендаторы не смогли найти помещения во всем городе. Они ожидают ввода этих новых площадей. Но есть такое ощущение, что мы столкнемся с определенным недопроизводством качественных площадей. Прогнозы пока не утешительные: никакого «Гулливера №3» или «Пулково Скай - 2» не ожидается. Поэтому 2001 год будет не самым лучшим с точки зрения поглощения площадей.

По нашим прогнозам спрос будет на уровне 80-100 тыс. кв. м в этом году. Это связано с тем, что те клиенты, которые еще находятся в бизнес-центрах класса С и на которые все брокеры возлагают большие надежды, уже не могут переехать в качественные офисы класса В по приемлемой цене. Дело в том, что в В классе мы уже видим и 900, и 1000 рублей. И тем, кто находятся в сегменте С, это уже не интересно. Соответственно волна обратной миграции возможна, но при условии, что предложение будет увеличено. На данный момент мы такой ситуации не видим.

Судя по ожидаемому спросу, надеяться на бурный рост экономики пока не приходится.

По нашим данным, ставки на начало года будут варьировать от 750 до 1400 рублей за кв. м. Разброс большой, и мы ожидаем постепенное повышение нижней ставки до 850-900 рублей. Стоимость аренды повышается, площади уходят, скидок предоставляется все меньше и меньше. Можно сказать, что рынок возвращается от рынка арендатора к рынку арендодателя. На сегодняшний день в Петербурге общий объем предложения в сегменте В оценивается на уровне 1,5 млн. кв.м.


Класс С

Александр Гришин, генеральный директор VMB Trust, вице-президент ГУД:

- За 2010 год в классе С было введено порядка 20 тыс. кв.м офисных площадей, то есть цифры совсем не большие.

Этот сегмент считается самым сложным: многие собственники бизнес-центров предпочитают вести достаточно «тихий» бизнес, не особенно афишируя свои заслуги. Но могу сказать, что по доходности эти объекты иногда дают фору любым высококачественным центрам. Если говорить о классе С, то арендные ставки находятся в пределах 400-1000 рублей за кв.м.

Класс С по-прежнему остается достаточно стабильным и ровным по уровню заполняемости: 95% держится очень уверенно. В объеме предложения эти объекты составляют около 25% от всей офисной недвижимости. Хоть многими аналитиками и отмечается тренд переезда арендаторов из С в В, но как показали итоги - это всего лишь около 2% в год. Учитывая, что сегмент в среднем оценивается в 600 тыс. кв. м, это не такие значительные цифры.

По-прежнему основная стратегия владельцев таких объектов - выжимание из бизнес-центров всех соков для того, чтобы потом их поставить на реконструкцию и изменять уже кардинально.

Общие требования к качеству объектов, конечно же, увеличиваются, и сегодня арендатор имеет право выбирать между объектами. Он может предпочти офис более высокого класса по более низкой цене, чем оставаться в тех объектах, которые он занимает сегодня. Именно этим объясняется тренд переезда из одного объекта в другой. Но пока картина очень устойчивая. И я бы не списывал бизнес-центры класса С со счетов. Они еще долго будут занимать свою достаточно стабильную долю в общем рынке бизнес-центров Санкт-Петебурга.

Дмитрий Деев, руководитель брокерского отдела «МК ПСБ»:

- Сложно говорить о каких-то тенденциях в классе С, так как зачастую их собственникам не нужен какой-то излишний PR: они тихо строят и вводят свои бизнес-центры, и зачастую брокеры узнают об объекте, когда уже снимаются строительные леса и появляется какая-то информация.

В том, что касается заполняемости большое значение имеет месторасположение офиса. Пешеходная доступность от метро обеспечивает 90-95% заполняемости. Там, где этой пешеходной доступности нет, сейчас серьезные проблемы. Отток арендаторов произошел внутри класса С: арендаторы покинули менее удобные бизнес-центры (проблемы с парковкой или доступом) и выбрали более комфортные варианты. Объекты, до которых нужно ехать на транспорте 10-15 минут, стоят наполовину пустые.

По данным брокеров, 25 % входящих звонков - это запрос офисов площадью не более 40 кв.м. Класс В может предложить такие площади, но у него объем предложения достаточно ограничен, поэтому люди вынуждены рассматривать класс С от безысходности.


Итого:

Дмитрий Золин, управляющий партнер LCMC, председатель Комитета по торговой недвижимости ГУД:

- Многие во время кризиса кричали, что мы в Петербурге настроили офисной недвижимости больше, чем в Европе. Да, настроили действительно много, но не очень хорошего качества. И это касается всех сегментов. Спрос на качественную недвижимость, безусловно, растет и будет расти дальше, потому что мы привыкли сидеть в хороших бизнес-центрах, где все отлично работает. Наши требования растут, а объекты, к сожалению, не все соответствуют действительности. Поэтому мы ожидаем рост по всем сегментам, вопрос в том, что где-то он будет более скорым, а где-то будет отложенным.

Источник: Officespb.info

Тэги:
 

Читайте также

Портал OfficeSPB.info
© 2008-2019  Рекламное Агентство «Интер-Пресс»
Продажа и аренда бизнес-центров в Санкт-Петербурге.
По вопросам информационного сотрудничества, рекламных возможностей портала, экспонирования объектов в базе данных звоните по тел.: 942-04-72, 635-50-23.

193091, Россия, Санкт-Петербург, Октябрьская наб, д.6
Яндекс.Метрика

 

X
Загрузка