Эксперт: «В сегменте бизнес-центров класса А ощущается дефицит»

Как чувствует себя рынок офисной недвижимости в сегодняшнее непростое время? Каков спрос на площади в самых дорогих бизнес-центрах? Чем привлечь не только российских арендаторов, но и зарубежных? Эти вопросы волнуют и игроков, и экспертов, и журналистов.

 
За ответами портал Officespb.info обратился к вице-президенту инвестиционной компании Leorsa Ольге Пономаревой. Leorsa Group of companies – это инвестиционная группа, реализовавшая в 2014 году на Малоохтинском проспекте, 45, бизнес-центр класса А Eightedges, название которого переводится как «8 граней». С каждого из 11 этажей открывается прекрасный вид на Неву, Смольный собор и Александро-Невскую Лавру. В начале 2015 года бизнес-центр первым в России получил подтверждение безопасности, экологичности и энергоэффективности международного уровня – «зеленый» сертификат Green Zoom платинового уровня. Продукт ГК Leorsa был оценен профессиональным сообществом: объект стал одним из лучших в Петербурге в своем сегменте по версии жюри уважаемой премии CRE Awards в 2014 году. Проект Eightedges уникален на офисном рынке Петербурга и не может не вызывать обсуждений.
 
- Ольга, прежде всего хочу поздравить Вас и Вашу компанию с тем, что бизнес-центр Eightedges вошел в тройку номинантов премии CRE Awards St. Petersburg 2015 года. Какое значение для вас как для инвестиционной компании имеет такая оценка?
 
- Спасибо. С одной стороны, получить такую оценку эмоционально приятно. Мы сдали бизнес-центр в аренду еще до получения этого статуса, но с другой стороны, для нас как для инвестиционной компании выходом из проекта является не столько сдача объекта в аренду, сколько его последующая продажа. Для потенциального покупателя признание профессионального сообщества не является определяющим фактором, но скорее приятным дополнением, по сути не влияющим на стоимость покупки.
 
- В этом году бизнес-центр Eightedges первым в Санкт-Петербурге получил аккредитацию по сертификату экологичности и энергоэффективности Green Zoom наивысшего (платинового) уровня соответствия. Каково быть первопроходцем в городе? С какими трудностями Вы столкнулись, и какие преимущества это дало?
 
- Eightedges изначально позиционируется как европейский бизнес-центр класса А. Он спроектирован и построен в полном соответствии с британскими стандартами British Council for Offices  2009 года и с требованиями американского «зеленого» сертификата LEED Gold. Поэтому через основные тернии «зеленого» пути мы проходили еще на этапе проектирования и строительства. К примеру, был такой случай. От организации, сопровождающей нас по LEED Gold, мы получили требования по специфическому монтажу инженерных сетей в паркинге и приложили их к договору с подрядчиком. Когда стали проверять, выяснилось, что смонтировано неправильно. Так как в договоре все было четко прописано, мы попросили инжениринговую компанию исправить ошибки. После второй проверки претензий уже не было, и в августе мы должны получить LEED. Российским подрядчикам, конечно, еще нужно учиться работать по «зеленым» сертификатам.
 
Что касается Green Zoom, то его требования адаптированы к российской действительности. В нашем случае проверяющие были на стройплощадке, тщательно изучали проектную документацию и все смонтированные системы. Наличие Green Zoom платинового уровня подтверждает, что бизнес-центр соответствует и требованиям LEED Gold. Если LEED понятен западным клиентам, то Green Zoom, я уверена, в ближайшей перспективе будет понятен и российским.
 
- Вы хотите быть понятными и тем, и другим?
 
- Да, конечно.
 
- Эксперты сходятся во мнении, что рынок офисной недвижимости стал более клиентоориентированным, и арендодателю приходится идти навстречу арендатору. Какие могут быть уступки? Поделитесь опытом.
 
- Рынок бизнес-центров, в особенности класса А, в Санкт-Петербурге диверсифицирован. Активно используется такой инструмент, как демпинг, но наша компания никогда не снижала арендных ставок и не делала скидок. Наша клиентоориентированность проявляется в других аспектах.  
 
Бывает, что арендатору нужно не только подписать договор аренды, но и сделать ремонт, а перед этим – дизайн-проект, мы готовы в этом помочь. Другие арендаторы, к примеру, просили, чтобы мы обслуживали их компьютеры, и, хотя IT – не наш профиль, мы опять же шли навстречу. Также востребована услуга переезда «под ключ». Наша позиция – внимательный сервис и индивидуальный подход. Если клиенту что-то нужно сделать, значит – будем делать.
 
Поскольку в Eightedges не была предусмотрена отделка, мы предлагали гибкие схемы по ее оплате. К примеру, стоимость ремонта полностью включается в ставку и оплачивается не единовременно, а в течение пяти или десяти лет аренды, либо частично включается в ставку, а частично оплачивается единовременно.
 
- Конструкция бизнес-центра Eightedges необычна для Петербурга: он имеет форму скрученного куба с восемью видимыми гранями и паркинг внутри здания. Готовы ли компании, потенциальные арендаторы, как зарубежные, так и российские, воспринимать столь нетривиальные архитектурные решения?
 
- Для западных арендаторов GRIMSHAW – известное международное имя (GRIMSHAW – лондонское архитектурное бюро Николаса Гримшоу, разработавшее концепцию Eightedges. На счету GRIMSHAW десятки успешных проектов во многих странах мира. В офисном сегменте: это, например, штаб-квартиры British Airways, Rolls-Royce, Lloyds Bank. Сэр Николас Гримшо, на протяжении 10 лет возглавляет Королевскую Академию Художеств Великобритании, посвящен королевой Великобритании в рыцари за развитие архитектуры. В Петербурге архитекторы этого бюро известны знаковым для города проектом – архитектурной концепцией  нового терминала Пулково. – Прим. Officespb.info). Такие мэтры всегда создают и творят  архитектуру как профессионалы. 
 
Если говорить про российских потенциальных арендаторов, то были те, кто считал, что эстетически наш бизнес-центр отличается от их представления о прекрасном. Обычно главы таких компаний при принятии решения о новом офисе руководствуются собственным мнением и вкусом, и выбирают офис, скорее, для себя, а не для сотрудников. На Западе же опираются на ряд объективных критериев; там понимают, что есть определенные стандарты, а субъективные оценки типа «нравится – не нравится» должны отбрасываться. 
 
Надо заметить, что наш основной арендатор (бизнес-центр полностью арендован структурами холдинга «Газпром» – прим. Officespb.info) хотя и является российской компанией, в большой степени западоориентирован, поэтому с их стороны вопросов к архитектуре не было. Концептуальная архитектура от всемирно признанных профессионалов несет и значительные репутационные бонусы для арендатора. Партнеры и клиенты компании, арендующей офис в таком бизнес-центре, невольно сопоставляют облик здания с самой организацией. В нашем случае мы говорим о таких характеристиках, как прогрессивность, динамичное развитие, успешность. У нас даже есть рекламный слоган: «Отражение Вашего бизнеса».
 
Что касается паркинга, бизнесу-центру класса А крайне важно обеспечить необходимый коэффициент машиномест: 1 машиноместо на 100 кв. м арендопригодной площади. То, что мы пожертвовали частью арендопригодных площадей, стоило того.
 
 
- Какие факторы повышают привлекательность бизнес-центров класса А в настоящее время?
 
- В первую очередь важно местоположение: должна быть хорошая пешеходная и транспортная доступность. Видовые характеристики тоже сильно повышают стоимость. Свою роль играют интерьерные, фасадные и архитектурные решения. Для класса А имеют большое значение качественные инженерные сети и системы, и «зеленые» сертификаты подтверждают это. Помимо всего этого для бизнес-центров высшего класса важен парковочный коэффициент, о котором я уже сказала. Ну и конечно, должна быть инфраструктура: рестораны, кафе, банкоматы.
 
- Каков, на Ваш взгляд, уровень востребованности сейчас бизнес-центров класса А? Каковы Ваши прогнозы на ближайшее время?
 
- Офисный рынок сильно завязан на экономике, и если происходит общеэкономический спад, то это негативным образом отражается и на арендаторах. Самая сложная ситуация сейчас – в бизнес-центрах, в том числе класса В и С, где размещаются небольшие организации с относительно неустойчивым финансово-экономическим положением: они либо уходят с рынка, либо сокращают штат и, соответственно, занимают меньшее количество квадратных метров, либо переезжают в еще более бюджетные места. Отрасль, конечно, – в достаточно тяжелом состоянии.
 
В бизнес-центрах класса А зачастую размещаются компании, которые имеют стабильную финансовую устойчивость. С другой стороны, в классе А сыграл свою роль «Газпром», который активно поглощает офисные площади. И если мы говорим про качественные бизнес-центры класса А, то здесь, скорее, ощущается дефицит, потому что спрос со стороны «Газпрома» еще есть, а подходящих предложений практически не осталось.
 
- Продолжим тему кризиса. Чему он учит игроков рынка офисной недвижимости? Какие коррективы внесены в работу ГК Leorsa?
 
- Мы как инвестиционная компания ориентируемся на консервативный сценарий развития событий. Оптимистический сценарий мы даже не рассматриваем. У нас всегда есть несколько вариантов выхода из любой ситуации – все они заранее просчитаны. 
 
Например, до того как Eightedges был полностью арендован одной компанией, в аренду была сдана половина площадей бизнес-центра – получаемого дохода было бы достаточно в текущей экономической ситуации, и мы могли себе позволить ждать арендаторов для сдачи в аренду второй половины. Поэтому мы принципиально не снижали арендных ставок. Но мы бы не нашли нашего арендатора, если бы сэкономили на архитектуре, инженерных сетях, паркинге, защитных оконных стеклах, «зеленом» сертификате или чем-то еще. С этой точки зрения выигрывает сильнейший: нужно делать максимально продуманный и ликвидный продукт, а также тщательнейшим образом просчитывать финансовую модель.
 
- Кто управляет БЦ сегодня, и какие планы у Leorsa относительно него?
 
- Мы провели тендер, и сейчас внешней управляющей компанией является очень опытный игрок рынка – финская компания SRV. Что касается второй части вопроса, то сейчас Leorsa – собственник, который получает денежный поток от аренды и планирует последующую продажу БЦ. Eightedges реализуется как готовый бизнес-центр с долгосрочным заключенным договором аренды и стабильным денежным потоком. Когда будет заключена сделка – покажет рынок. Если он восстановится в 2018 году, продадим бизнес-центр в 2018, в 2020 – продадим в 2020. К нам поступают предложения о покупке с 2013 года, но пока ждем конкурентоспособного предложения.
 
- Можете ли приоткрыть завесу тайны и рассказать, в какой следующий проект Leorsa будет инвестировать, если это известно?
 
- У Leorsa и сейчас есть активы: 54 га в Новой Москве под жилищную застройку, еще 11 га – в Московской области (там уже ведется строительство коттеджного поселка). Еще одно направление деятельности Leorsa – инновации. В конце прошлого года мы купили акции израильской компании Cups, специализирующейся на продаже кофейных абонементов через мобильное приложение. Сейчас они завоевывают рынок Нью-Йорка. Это довольно успешная инвестиция.
 
Кроме того, мы готовы построить еще один бизнес-центр класса А в Петербурге, но исключительно в центре города, причем там должны быть достаточные мощности для инженерных сетей, а также возможность разместить паркинг, что в исторической застройке сделать сложно. Пока с нашей консервативной стратегией мы не можем подобрать объект с минимальными рисками.
 
В Петербурге мы ищем участки  и под жилье. Нам нужно сбалансированное соотношение стоимости приобретения земли и стоимости последующей продажи квартир. По ряду активов мы ведем переговоры. Как только мы закроем какую-то сделку, будем сообщать.
 
- Спасибо за интервью. Желаю успехов и процветания Вашей компании!
 
- Спасибо, Виктория.
 
Беседовала Виктория Самигуллина
Фотографии предоставлены героем
Источник: Officespb.info
 
Тэги:
Group of companies Leorsa Леорса бизнес-центр класса А СПб Eightedges Green Zoom LEED Ольга Пономарева вице-президент Leorsa 

Читайте также

Портал OfficeSPB.info
© 2008-2016 ООО «РА «Интер-Пресс»
Продажа и аренда бизнес-центров в Санкт-Петербурге.
По вопросам информационного сотрудничества, рекламных возможностей портала, экспонирования объектов в базе данных звоните по тел.: 942-04-72, 635-50-23.

193091, Россия, Санкт-Петербург, Октябрьская наб, д.6
Яндекс.Метрика

 

X
Загрузка