Рынок бизнес-центров Санкт-Петербурга в 2011 г.

Предложение

По данным, собранным компанией NAI Becar, с учетом объектов, которые планируются к открытию до конца текущего года, в 2011 г. в Санкт-Петербурге будет сдано в эксплуатацию 26 бизнес-центров общей площадью более 236 тыс. кв. м. Это немногим больше уровня прошлого года (25 объектов, 225,6 тыс. кв. м).

Общий объем предложения качественных офисных площадей (классов А, В, С) к концу 2011 г. составит 2 741,4 тыс. кв. м, прирост общего объема предложения за период – 11%.

Источник: NAI Becar

Динамика ввода по кварталам за последние три года представлена на диаграмме ниже.

Источник: NAI Becar

Обеспеченность качественными офисными площадями на тысячу жителей города составила 563 кв. м и порядка 954 кв. м на тысячу экономически активного населения Санкт-Петербурга.

Все новые объекты позиционируются в классах А и В/В+. Качественная структура офисных площадей, введенных в бизнес-центрах Санкт-Петербурга в IV квартале и общего объема предложения на конец 2011 г. в сравнении с итогами 2010 г. представлена на рис. ниже.

Источник: NAI Becar

70% всех введенных за год площадей приходится на объекты нового строительства, остальные – реконструкция зданий и проекты, сочетающие реконструкцию с новым строительством.

Новые офисные центры открылись в девяти административных районах города – Адмиралтейском, Василеостровском, Выборгском, Калининском, Красногвардейском, Московском, Петроградском, Фрунзенском и Центральном. На долю районов исторического центра пришлось около 35%, 91,8 тыс. кв. м новых площадей (см. рис. ниже).

Источник: NAI Becar

Офисные объекты, введенные в эксплуатацию в IV квартале и планируемые к вводу до конца 2011 г.

Примечание: * для МФК указана общая площадь офисной части.

Источник: NAI Becar

Спрос

По данным девелоперов и управляющих компаний, многие новые объекты заполнены арендаторами менее чем на 50%, в некоторых – кампании по сдаче в аренду в самом разгаре, но первые арендаторы въедут только в январе 2012 г. Поглощение площадей, выведенных на рынок в 2011 г. оценивается в 55–60%.

В целом по рынку Санкт-Петербурга заполняемость бизнес-центров класса С, особенно расположенных у станций метрополитена, близка к 100%. Офисные объекты классов В/В+ заполнены на 60–95% (в зависимости от местоположения), объекты класса А – на 75–95%.

По мнениям брокеров NAI Becar, чаще ищут офисы площадью до 100 кв. м, следующий по уровню спроса диапазон площадей – 100–250 кв. м, однако и офисы от 500 кв. м запрашивают нередко. Поглощение происходило в основном за счет развития или переездов местных компаний.

Территориально наибольшее число запросов отмечено на офисные площади в Центральном, Петроградском, Московском и Выборгском районах города.

В целом активность арендаторов в 2011 г. сохранялась на уровне предыдущего года. Рынок по-прежнему остается «рынком арендатора», докризисный уровень пока не достигнут.

Арендные ставки и цены продаж

В IV квартале существенного роста ставок по сравнению с предыдущим периодом не отмечено.

В бизнес-центрах, открывшихся в текущем году, ставки аренды открытого предложения находятся в диапазонах:

• класс А – 900–1 600 руб./кв. м/месяц;
• класс В+ – 720–1 400 руб./кв. м/месяц;
• класс В – 600–1 000 руб./кв. м/месяц.

В среднем, по Санкт-Петербургу на конец 2011 г. ставки аренды (с учетом НДС и коммунальных услуг) в действующих бизнес-центрах таковы:

• класс А – 1 000–2 000 руб./кв. м/месяц;
• класс В – 650–1 300 руб./кв. м/месяц;
• класс С – 500–950 руб./кв. м/месяц.

Источник: NAI Becar

В течение 2011 г., по сравнению с 2010 г., отмечен рост ставок аренды в бизнес-центрах с высокой заполняемостью и хорошим местоположением. В объектах класса А ставки выросли на 5–10%, в классе В – на 10–12%.

Заявленные на рынке Санкт-Петербурга цены продаж одного квадратного метра площади в строящихся и недавно введенных бизнес-центрах оставались стабильными в течение года и в зависимости от качества и расположения объекта варьировались в диапазоне от 50 000 (при продаже здания целиком) до 140 000 руб. На стоимость влияет также размеров и состояние отделки приобретаемого офиса.

Прогноз развития рынка

По данным, собранным компанией NAI Becar, в настоящее время в Санкт-Петербурге на близких к завершению стадиях реализации находится около 30 объектов, включающих офисные площади. Согласно заявлениям девелоперов и с учетом проектов, сроки сдачи которых уже сдвинуты, в 2012 г. наиболее реален ввод 16-18 офисных объектов общей площадью порядка 239–259 тыс. кв. м. На конец 2012 г. общий объем качественного предложения площадей в бизнес-центрах классов А, В и С приблизится к 3 млн кв. м (см. рис. ниже). Прирост предложения составит не менее 9%.

Источник: NAI Becar

Наиболее крупные офисные объекты, запланированные к вводу в 2012 г.

Источник: NAI Becar

Тенденции рынка бизнес-центров

• Текущее состояние рынка бизнес-центров Санкт-Петербурга характеризуется стабильностью.
• Прирост общего объема предложения по итогам 2011 г. сохранился на уровне показателя прошлого года (10,6% против 10,0% в 2010 г.). Таким образом, падение темпов прироста рынка остановилось. В 2012 г. объем предложения возрастет также на 9–10%.
• Наиболее успешно реализуются офисные проекты с участием крупных банков или администрации города. Однако в целом активность девелоперов в 2011 г. повысилась: завершаются проекты, приостановленные в кризис.
• Сроки экспозиции новых бизнес-центров увеличиваются. Поэтому практика сдачи крупных объектов арендаторам с разбиением на лоты внутри одного здания сохранилась. Запуск в эксплуатацию части площадей требует меньших вложений и позволяет избежать замораживания объекта в целом в ожидании достаточного объема инвестиций.
• В 2011 г. ставки аренды в успешных объектах выросли на 10–15%, в основном же увеличение арендной платы было обусловлено ростом коммунальных платежей и не превышало 5%. В 2012 г. существенный рост ставок маловероятен, однако возможно увеличение ставок аренды в высококачественных объектах с хорошей заполняемостью. Также возможно индексирование арендной ставки в зависимости от инфляции.
• Цены продаж офисов в бизнес-центрах, заявляемые девелоперами, в течение года практически не менялись, сохраняясь на уровне 2010 г.
• Сохранилась тенденция индивидуального подхода к условиям договоров аренды с клиентами. Ставки аренды для различных арендаторов внутри одного объекта могут существенно дифференцироваться в зависимости от размеров занимаемой площади, этажности и т.п. Рынок по-прежнему остается преимущественно «рынком арендатора».
• В 2011 г. продолжила работу сертификационная комиссия «Гильдии Управляющих и Девелоперов» (ГУД). Всего сертифицировано более 350 офисных зданий Санкт-Петербурга. Класс А подтвердили 20 объектов. Также 20 бизнес-центров, по заключению комиссии, не отвечают требованиям заявленного класса А. Пять бизнес-центров повысили класс с В+ до А.

Источник: NAI Becar